6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet bulunmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, yan giderleri ödeme yükümlülüğünün bulunması halinde, bu yükümlülüğünü yerine getirmezse temerrüde düşmüş olur. Bu durumda kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Aidat borcuna dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilmesi için, yan giderleri ödeme yükümlülüğünün kiracıya ait olduğunun sözleşmede açık ve yazılı şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bu kapsamda uygulamada kira sözleşmelerinde, kiralanan taşınmaza ilişkin aidat, elektrik, su, doğalgaz, çöp, çevre temizlik ve benzeri giderlerin kiracıya ait olduğuna dair hükümlere yer verilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiracının temerrüdü” başlıklı 315. maddesinde;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmüne yer verilmiştir.
Yasal düzenlemeler uyarınca, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğünün kiracıya ait olduğu açıkça kararlaştırılmış olmasına rağmen aidat borcu ödenmemişse, kiraya veren, usulüne uygun olarak göndereceği yazılı bir bildirim ile “verilen süre içerisinde (konut ve çatılı iş yerlerinde en az 30 gün) aidat alacağının ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğini” kiracıya bildirir. Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 09.11.2015 tarihli, 2015/6195 E., 2015/9632 K. sayılı kararında açıkça belirtilmiştir:
“…Türk Borçlar Kanunu 315. maddesinde kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmenin feshedileceğini bildirebileceği, kiracıya verilecek sürenin en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olması gerektiği, bu sürenin, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle yan gider olan su, doğalgaz ve apartman giderlerinin kiraya veren tarafından konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak verilecek 30 günlük sürede ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu yapılabilir. Ancak anılan yazılı ihtarın sonuç doğurabilmesi için ihtara konu yan giderlerin öncelikle kiraya veren tarafından ödenmiş olduğunun kanıtlanması gerekmektedir…”
Bununla birlikte, aidatın ödenmemesi tek başına temerrüt nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için yeterli değildir. Kira sözleşmesinde aidat ve yan giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olsa dahi, bu giderlerin alacaklısı kural olarak site yönetimidir. Kiraya veren, kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidat borcunu site yönetimine ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez.
Dolayısıyla temerrüt hükümlerine dayanılarak tahliye yoluna gidilebilmesi için, kiraya verenin öncelikle aidat bedelini site yönetimine ödemesi, ardından bu ödemeyi belgelendirerek kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 17.06.2015 tarihli, 2015/5414 E., 2015/6117 K. sayılı kararında da bu husus açıkça vurgulanmıştır:
“…Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesindeki özel düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanununun 341.maddesinde belirtilen yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4.maddesinde genel gider aidatlarının tamamının, elektrik, su, doğalgaz, soğutma ve ısınma giderlerinin kiracıya ait olup kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu nedenle istenen ve ihtara konu olan giderlerin kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Ancak bu sayılan alacakların alacaklısı S.R. Site Yönetimidir. Kiraya veren, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine ödemeden yani, bu koşulu yerine getirmeden kiracıdan ödenmesini isteyemez. Bu durumda davaya dayanak Beyoğlu 6. Noterliği’nin ..yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edildiği 24.03.2014 tarihinde henüz ihtara konu yönetim giderleri davacı tarafından Site Yönetimine ödenmiş olmadığından davacı yönetim giderlerinin ödenmemesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez. Açıklanan bu nedenle, temerrüt olgusu oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”
Özetle; kira sözleşmesinde yan giderlerin kiracıya ait olduğunun açıkça düzenlenmiş olması, aidat alacağının temerrüde konu edilebilmesi için yeterli olmayıp, kiraya verenin öncelikle bu giderleri site yönetimine ödemesi ve bu durumu belgeleyerek kiracıya rücu etmesi gerekmektedir. Aksi halde aidat borcunun ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.
Aidat borcuna ilişkin açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. İcra hukuk mahkemelerinin görevli olup olmadığına ilişkin farklı kararlar mevcuttur. Kira borcu dışında kalan kira sözleşmesine dayalı alacaklar için adi kiraya ilişkin (örnek 13) takip yapılmasının mümkün olmadığına dair kararlar bulunduğu gibi, aidat alacağının icra hukuk mahkemelerinde dava konusu yapılabileceği yönünde kararlar da bulunmaktadır. Bu nedenle, aidat alacağının icra takibine konu edilmesi ve açılacak davada görevli mahkemenin tayini sırasında somut olaya göre güncel kararların takip edilmesi yerinde olacaktır.